内容详实楼盘营销策划报告PPT

楼盘营销策划报告牛图文房地产销售公司2020,目录CONTENT01项目本体分析02市场环境分析03项目定位及卖点提炼04营销执行及费用,Researchthinks,bywritingthebusinessplan,canunderstandthedifficultiesandrisksontheroadtothefuturebusiness,dothetheoreticalguidanceforfutureentrepreneurialpractice.①,资源禀赋及外部环境——先天条件无亮点周边现状——地块四至全部是荒地和厂区，无绿化、无稀缺自然景观资源；自然环境——西侧紧邻牛图文景观带，点击添加文字，点击添加文字点击添加文字，点击添加文字，点击添加文字，点击添加文字，点击添加文字点击添加文字，点击添加文字人文环境——点击添加文字，点击添加文字点击添加文字，点击添加文字，点击添加文字，点击添加文字，教育氛围浓郁。交通条件——周边路网发达，但公共交通系统欠缺原住居民——点击添加文字，点击添加文字点击添加文字，点击添加文字，点击添加文字，点击添加文字，点击添加文字点击添加文字，点击添加文字,地块特征——地块较方正，地势平坦无拆迁添加规划图PLEASEADDYOURTITLEHERE点击添加文字，点击添加文字点击添加文字，点击添加文字点击添加文字，点击添加文字点击添加文字点击添加文字，点击添加文字点击添加文字，点击添加文字点击添加文字,经济指标——占地面积6.4万平米，属中小型社区占地面积：点击添加文字，点击添加文字点击添加文字，点击添加文字，点击添加文字，点击添加文字。点击添加文字，点击添加文字点击添加文字，点击添加文字，点击添加文字点击，添加文字点击添加文字，点击添加文字点击添加文字，点击添加文字点击添加文字，点击添加文字，点击添加文字点击，添加文字点击添加文字，点击添加文字添加经济指标,项目SWOT分析地块区域：地块属城市以东核心发展区，价值前景向好；教育优势：周边大中专院校环绕，距离牛图文直线距离近，文脉气息浓厚；周边配套：周边生活配套规划完善，配套优势明显；交通便利：城市、区域交通通达，具备先天的交通优势；优势Strength城市经济：城市经济发展助力地产发展产业发展：XX区域国家级经济技术XX区域的地位，XX市经济发展引擎，多家实力雄厚的公司进驻，项目周边多为工厂、公司，可为项目带来客源，更易整合资源；口碑优势：多年开发经验本地开发商，积累忠实客户；城市发展：城市未来发展的不确定性；生活氛围：片区正处于建设阶段，生活氛围较弱；人口数量：配套设施正趋于完善，常驻人口量低，原住居民以近几年新迁入为主，购房需求不大；地段劣势：距离主干道远，宣传难度大竞争威胁：XX市市项目众多，同质化，价格战激烈；生活氛围：片区正处于建设阶段，生活氛围较弱；人口数量：配套设施正趋于完善，常驻人口量极低，不足以支撑客源需求；Weakness机会Oppourunity,SWOT分析总结地块交通成熟、教育文化资源丰富，但片区处于发展阶段，人口数量少，外向吸引力低，市场信心不足。本项目地处XX区域偏东地段，周边各类生活配套缺乏，该区域开发项目众多，去化量较低、卖点相似、价格战激烈，属于竞争压力大的区域。从项目本体来看，本项目在地段、规模、配套方面不占优势，虽然项目在开发商品牌、内部规划方面有一定的优势，但也不足以支撑项目整盘高效去化。如何从市场的洪流中突围？修内功+明定位+精销售=高效去化对于快进快出的项目，前期准备工作至关重要需要进一步增加项目亮点，提升项目卖点清晰明确项目定位，吸引客群再由“高素养、精专业、强执行力”的精英XX镇队，实现去化,地段、配套跟不上，就要从软实力方面进行自我提升，园林、物业、样板间，注重细节服务，植入生活理念、强化落实全龄优属社区的理念，力求展示项目细节的完美程度，成功树立价格支撑点！,项目半径3公里范围内为项目主要客群！项目销售周期不宜过长，容易销售冷场！！必须快速去化、才能保证项目健康运作——客群基数必须大!抓住周边客群！,核心价值体系搭建XX区域户型最好，一流规划，价格最低的低密度洋房产品品牌价值——点击添加文字，点击添加文字点击添加文字，点击添加文字点击添加文字产品价值——点击添加文字，点击添加文字点击添加文字，点击添加文字点击添加文字，点击添加文字。环境价值——点击添加文字，点击添加文字点击添加文字，点击添加文字点击添加文字。品质价值——景观、园林、用材用料等细节展示品质。文脉价值——周边大中专院校环绕，距离XX区域一中直线距离近，文脉气息浓厚项目核心价值点：,SLOGEN—案名：XX社区点击添加文字定位语：都市别院·悠然世外桃源主推广语：,工作、居住都在XX区域的客户群体目标客群置业动机：首次改善、首次置业目标客户描述：①首改，比较老旧的小区5、6楼住户②首置，租房人群③首置，家庭分裂，购买婚房目标客群置业目的：满足基本居住条件；改善居住环境目标客群核心属性：认可XX区域区域价值和居住价值，区域情节浓厚营销主攻方向：XX区域片区已入住较早的小区和出租率较大的小区、厂区主力客群,工作在XX区域，居住不在XX区域的潜在迁入人群目标客群置业动机：首置为主目标客群描述：①在XX区域厂区、企事业单位工作，或在XX区域做生意②在市内有房产，再次置业是为了工作方便③在市内无房产，青年首次置业目标客群置业目的：满足基本居住条件、方便工作目标客群核心属性：为了工作的更好,希望居住和工作能在一个地方营销主攻方向：XX区域部门、企事业单位、私营业主、个体小老板、厂区职工次主力客群,工作居住都不在XX区域，看重XX区域居住环境和未来发展的人群目标客群置业动机：首置、首改看中XX区域居住环境、价格便宜、交通便利、未来发展……客群描述：①乡镇、XX镇进城置业的青年客群②市区租房，想在XX市安家落户的外来务工人员目标客群置业目的：满足基本居住条件、提高居住品质目标客群核心属性：工作地点或原居住地点靠近XX区域，对XX区域发展有较深的了解营销主攻方向：XX市重要商圈巡展、在售楼盘客户拦截、拆迁集中点、周边县XX镇巡展补充客群,营销节奏图4月8月10月12月2020年1月3月蓄客期开盘期持续热销新品蓄客目的现场展示线上推广线下活动形象期，新品亮相，树立形象开盘引爆按计划分步完成任务二批次蓄客销售中心开放、工地围板、道旗、导视样板间、看房通道样板示范区封顶二批次动工户外大牌、电台、网络全渠道集中爆发微信公众平台网络自媒体报广微信公众平台网络自媒体开盘活动销售中心开放活动日常暖场+样板示范区开放活动新品发布工程节点动工正负零取得预售二批次动工到访有奖、收筹主体封顶,营销总策略（一）线上推广引导，线下活动引爆。原因：①项目地段偏远，单纯的线上推广导流难度大。②随着新媒体的盛行，传统的推广渠道，如纸媒等逐渐落寞，对于来电、来访的贡献量不足，性价比极低。③通过“大活动引爆、小活动暖场”，使项目不断保持较高的人气。营销总策略（二）推广效果实时监测，节点配合控制成本根据项目的实际工程节点及推广效果的实施检测，合理选择媒体推广渠道，控制线上推广成本。分阶段制定营销推广计划，根据上阶段的数据反馈及时调整下一步的行动计划。营销总策略（三）建立动态销售体系，从“坐销”转变到“行销”——再到“全员营销”。通过地面活动走出，与拥有目标客群的企业合作获得资源，主动接触目标客群，再通过销售中心各类活动的吸引，将目标客户导入。全民参与、奖金及时、利益诱导，多重策略组合，促进项目快速去化。营销总策略（四）圈层营销，精准把控阶段性对已成交客户、来访、来电客户进行维护，保持客户对项目的持续关注，充分利用老客户资源，各项激励政策鼓励多带新客户；与XX区域总工会、商会、厂区等资源嫁接，联合举办活动，客户资源共享，暖场销售中心。营销总策略（五）提高成交转化率，确保不浪费客户加强置业顾问培训考核，提升置业顾问整体服务水平；制定相应的奖惩措施，实施末尾淘汰制，对于规定时间考核不合格的人员进行淘汰，不断补充新鲜血液，保持狼性XX镇队的积极性。项目楼体及销售中心现场包装，一直是房地产项目的最重要客户来访渠道。所以，销售中心内部及外围的包装，意义十分重大。大气的售楼空间、与项目气质相符的销售中心内部家居软装，能带给到访客户良好的现场体验。可在门头、软装上尽量做到昭示性强、客户到访体验舒适。售楼部及现场包装：,售楼部及现场包装：室内展板、区位图、五证展示、房源销控、室内吊旗等能更好的烘托现场氛围，增加售楼中心的专业性与美化度。地块周边导视系统：道旗、灯杆旗、围板、销售中心门口形象堡垒，多重反复刺激客户感官，增强曝光度，昭示意义十分巨大。尽快打开人行道，方便客户进出和增加项目的昭示性。道旗示意工地围板示意精神堡垒示意,8月14日、15日开始全城撒网式拓客，不再是单纯的小蜜蜂派单，结合项目的特性、节日特点、潮流热点等形式多样、迎合大众诉求的，有趣有利的，吸引人眼球的拓客方式，做到影响力的传播。拓客计划：改变传统的拓客形式，具体执行时间：8月14、15日起，每周2天,很多时候，不是客户不需要买房，而是他们懒得去看房！提供到访便捷度到访利益诱导看房车免费接送打车来看房，报销车费到访送多肉植物到访抽奖给客户一个到访的理由！到访送小礼品，看房车免费接送：,8月25日，销售中心开放活动，到访送价值50元的礼品（大米+清油），邀约周边小区居民、厂区职工和XX区域工会、管委会工作人员参加。规格：80人次同时启动“全民营销”活动，每成功介绍一组客户（以签订《商品房买卖合同》为准），获赠全民营销费用5188元。多带多得，上不封顶。活动线：,第一阶段物料清单（1）：,第一阶段物料清单（2）：,第一阶段相关工作准备节点：,线上推广：H5刷爆朋友圈，释放收筹、全民营销信息：微信朋友圈是信息时代最具注意力的社交广场，由于传统推广受到未取得预售许可证的局限，制作一系列精美的H5小动画，转发有奖，刷爆朋友圈。线下活动：9月10日教师节活动活动背景：项目所处区域周边学校众多，有XX区域1中、市12中、XX学院、XX市师范学院、XX大学商务学院，9月处于开学季，恰逢“9.10”教师节，针对教师做一场暖场活动。活动目的：通过活动的形式，邀约教师到销售中心，了解项目，同时以解决教师“福利房”的形式，给予教师XX购价，显示项目对教师的崇敬与人文关怀，进而维系及提升与公众的关系，提高教师人群对项目的关注度和认可度，最终吸引更多的客群在此置业。活动主题：老师，您辛苦了！——牛图文社区谢师礼赠活动活动规格：40人次活动内容：1)活动期间，教师购房可享受1000抵15000活动2)活动当天，所有教师均享有到访礼-康乃馨一支；3)根据签到顺序，前20名到访教师可获得护眼小台灯一台；4）认筹可参加抽奖活动。包装尘土飞扬的施工环境，辅助置业顾问对来访客户的讲解，提升项目档次，采用围板和花卉遮住项目施工现场，看房通道以鲜花和绿树铺成；可以设计成开敞式的花园式走廊，增强客户体验感，即体验式营销；看房通道包装：,10.21盛大开盘分阶段营销执行——第三阶段（10月1日-10月31日）万众瞩目盛大开盘将蓄积客户进行集中释放，达到火爆开盘效果通过开盘活动，将项目的设计理念及卖点加以强化和诠释，加深客户对产品的认可度，取达到高转定率，培养潜在客户；利用火热的活动氛围，树立项目的品牌形象，扩大项目知名度、美誉度，呈现开发商实力，坚定客户信心，利用销售氛围挤压还在犹豫的客户及时下定。活动类型：开盘+样板示范区开放+转定抽奖规格：300人奖品：65寸液晶电视、冰箱、电动车,1、双11，开展“你买婚房，我买单！”活动，凡是成功认购客户，均可参加结婚基金抽奖活动，以折扣的形式返还给客户作为结婚基金；2、另有特惠10001元（寓意万里挑一）婚房大抽奖，只有2020年结婚的客户方可参加；3、和婚纱摄影室资源嫁接，共同举办“寻找·最美新娘”在销售中心举办盛大颁奖（奖品待定）；11·11光棍节特别活动你买婚房，我买单！分阶段营销执行——持销期11月份（11月1日-11月30日）,分阶段营销执行——持销期12月份（12月1日-12月31日）节日销售中心氛围包装：12月份节日有冬至、圣诞节和元旦等，为了增加节日气氛，促进来访，在12月20日起开始对销售中心进行圣诞气氛装饰，准备以下物料：圣诞树1棵控台上方悬挂雪花装饰图案玻璃橱窗雪花雪人装饰图案,分阶段营销执行——持销期12月份（12月1日-12月31日）迎双节·送苹果·砸金蛋大奖：在销售中心准备3箱苹果和装饰小礼盒，再准备10-30元的礼品100份，在12月20日-2020年1月3日期间到访客户，均可获得圣诞祝福苹果1个，参加砸金蛋1次，砸到的礼品可以带走。谢谢观看牛图文房地产销售公司